مشخصات نظریه:
شماره نظریه ۳/۹۳/۷ مورخ ۱۳۹۳/۰۱/۱۶، صادره از اداره کل حقوقی قوه قضاییه.
موضوع:
در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۷۶ بدون ذکر مدت و اجاره‌بهای ماهانه: مالک چه زمانی می‌تواند تخلیه بخواهد؟ آیا جهات قانون ۱۳۵۶ لازم است؟ و وضعیت سرقفلی به نرخ روز چگونه است؟
مفاد نظریه:
اداره کل پاسخ داد: ۱- طبق مواد ۴۶۸ و ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۲ قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اگر مدت اجاره و میزان اجاره‌بها مشخص نباشد عقد اجاره باطل است و مالک می‌تواند ضمن طرح دعوای بطلان اجاره‌نامه، درخواست تخلیه ید کند و وجه دریافتی باید مسترد شود. ۲- اگر مورد اجاره تابع قانون ۱۳۵۶ باشد، در دعوای تخلیه جهت باید در دادخواست قید شود؛ ولی اگر مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، ذکر جهت منتفی است. ۳ تا ۵- طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون ۱۳۷۶، کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستأجر (مانند انتقال به غیر بدون اجازه) فی‌نفسه در این حق تأثیری ندارد.
کاربرد عملی:
در دعاوی تخلیه اماکن تجاری، این نظریه دو نکته کلیدی دارد: اول، قرارداد بدون مدت و اجاره‌بها باطل است و راه مالک، دعوای بطلان است؛ دوم، حق سرقفلی به نرخ روز حتی با وجود تخلف مستأجر محفوظ می‌ماند.